In Deutschland werden jährlich Tausende Mietverhältnisse von Vermietern gekündigt. Als Eigentümer können Sie unter bestimmten Bedingungen den Mietvertrag beenden. Doch wie funktioniert das „Mieter kündigen“ genau?
Dieser Leitfaden behandelt alles Wichtige zur Kündigung durch den Vermieter. Er erklärt gesetzliche Kündigungsgründe, Fristen und formale Anforderungen. So können Sie Ihre Rechte als Vermieter wahrnehmen.
Beachten Sie stets die rechtlichen Vorgaben. Eine fehlerhafte Kündigung kann unwirksam sein. Erfahren Sie, wie Sie beim Mietvertrag beenden sicher vorgehen.
Lernen Sie auch, mit schwierigen Mietern professionell umzugehen. Mit diesem Wissen meistern Sie auch herausfordernde Situationen souverän.
Grundlagen der Kündigung im Mietrecht
Der Mieterschutz sichert das Recht auf angemessenen Wohnraum. Dennoch hat der Vermieter ein Eigentumsrecht. Unter bestimmten Voraussetzungen kann er das Mietverhältnis beenden.
Es gibt zwei Arten von Kündigungen: ordentlich und außerordentlich. Die ordentliche Kündigung folgt bestimmten Fristen. Die außerordentliche Kündigung ist bei schwerwiegenden Gründen möglich.
Mieterschutz versus Eigentumsrecht
Der Mieterschutz bietet Sicherheit im Wohnverhältnis. Das Eigentumsrecht erlaubt dem Vermieter, unter Bedingungen zu kündigen. Dieser Interessenkonflikt erfordert eine sorgfältige Abwägung im Einzelfall.
Ordentliche und außerordentliche Kündigung
Die ordentliche Kündigung hat bestimmte Fristen. Diese hängen von der Dauer des Mietverhältnisses ab. Der Vermieter muss diese Fristen einhalten.
| Mietdauer | Kündigungsfrist |
|---|---|
| Unter 5 Jahren | 3 Monate |
| 5-8 Jahre | 6 Monate |
| Über 8 Jahre | 9 Monate |
Die außerordentliche Kündigung braucht keine Frist. Sie ist bei schwerwiegenden Gründen möglich. Beispiele dafür sind:
- Zahlungsverzug des Mieters (insbesondere bei zwei oder mehr Monatsmieten im Rückstand)
- Wiederholte Störungen des Hausfriedens
- Unerlaubte Untervermietung
- Vernachlässigung der Mietsache mit Brandgefahr oder unerlaubten Veränderungen an der Bausubstanz
Nach einer fristlosen Kündigung hat der Mieter eine Räumungsfrist. Diese beträgt meist ein bis zwei Wochen. Zieht der Mieter nicht aus, kann der Vermieter klagen.
Wer kann den Mietvertrag kündigen?
Mieter und Vermieter können einen Mietvertrag kündigen. Die Rechte und Voraussetzungen unterscheiden sich je nach Partei erheblich.
Als Mieter kannst du jederzeit ohne Grund kündigen. Die Frist beträgt drei Monate zum Monatsende. Sonderkündigungsrechte ermöglichen dir unter Umständen eine vorzeitige Kündigung.
Diese gelten bei Mieterhöhung, umfassender Modernisierung oder verweigerter Untervermietung. Abweichende Regelungen im Mietvertrag sind möglich.
Vermieter haben eingeschränkte Kündigungsmöglichkeiten. Eine ordentliche Kündigung ist nur aus berechtigten Gründen zulässig, wie:
- Eigenbedarf für dich selbst oder nahe Angehörige
- Erhebliche Pflichtverletzungen des Mieters wie Mietrückstände, unzumutbare Belästigungen oder vertragswidriger Gebrauch der Mietsache
- Wirtschaftliche Verwertung der Immobilie durch Verkauf oder Abriss
Kündigungsfristen für Vermieter sind nach Mietdauer gestaffelt. Sie betragen drei bis neun Monate. Fristlose Kündigungen sind bei schweren Verstößen möglich.
Obwohl beide Mietparteien Kündigungsrechte haben, sind die Hürden für eine Vermieterkündigung deutlich höher. Der Gesetzgeber räumt Mietern einen besonderen Schutz ein, um ungerechtfertigte Kündigungen und den Verlust der Wohnung zu verhindern.
Die Kündigung – formale Anforderungen
Als Vermieter müssen Sie bei einer Kündigung einige formale Anforderungen beachten. Eine Kündigung muss schriftlich erfolgen und eigenhändig unterschrieben werden. Nur so ist das Kündigungsschreiben rechtlich wirksam.
Schriftform – Was ist zu beachten?
Laut § 568 Abs. 1 BGB muss die Kündigung eines Mietvertrages schriftlich sein. Sie müssen als Vermieter die Kündigung eigenhändig unterschreiben. Eine Kündigung per E-Mail oder SMS ist unwirksam.
Eine Kündigung mit qualifizierter elektronischer Signatur ist jedoch zulässig. Achten Sie auf eine gut lesbare Unterschrift, um die Wirksamkeit zu gewährleisten.
Gemäß § 126 BGB ist für die Schriftform einer Kündigung erforderlich, dass sie von der kündigenden Partei eigenhändig unterschrieben wird.
Eine Paraphe oder ein Handzeichen gelten nicht als formgültige Unterschrift. Dies macht die Kündigung formell unwirksam.
Mehrere Personen als Mieter oder Vermieter
Bei Mietverträgen mit mehreren Beteiligten gibt es besondere Anforderungen:
- Bei mehreren Vermietern müssen alle die Kündigung unterzeichnen.
- Ist ein Vermieter verhindert, braucht es eine schriftliche Vollmacht im Original.
- Bei mehreren Mietern muss die Kündigung allen erklärt werden.
Kündigung durch beauftragte Personen
Vermieter können die Kündigung auch durch Beauftragte aussprechen lassen. Das können Hausverwalter oder Rechtsanwälte sein.
- Für nicht selbst unterschreibende Vermieter ist eine Vollmacht im Original nötig.
- Bei Kündigungen durch Gesellschaften unterschreibt der vertretungsberechtigte Geschäftsführer oder Inhaber.
| Mietdauer | Kündigungsfrist für Vermieter |
|---|---|
| Weniger als 5 Jahre | 3 Monate |
| 5 bis 8 Jahre | 6 Monate |
| Über 8 Jahre | 9 Monate |
Beachten Sie diese formalen Anforderungen für eine rechtlich wirksame Kündigung. So vermeiden Sie unnötige Verzögerungen oder Streitigkeiten mit dem Mieter.
Die Kündigung – inhaltliche Anforderungen
Mieter brauchen für eine ordentliche Kündigung keine Begründung. Vermieter müssen jedoch stets triftige Gründe vorlegen. Dies gilt für ordentliche und außerordentliche fristlose Kündigungen.
Eine Kündigung ohne nachvollziehbare Begründung ist unwirksam. Der Mieter soll die Chancen einer Verteidigung gegen die Kündigung einschätzen können.
Kündigungsgründe für Vermieter
Als Vermieter können Sie bei berechtigtem Interesse kündigen. Die häufigsten Gründe sind:
- Eigenbedarf für sich selbst, Familienangehörige oder Haushaltsangehörige
- Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung
- Erhebliche Vertragsverletzungen durch den Mieter
Zu den erheblichen Mietvertragsverletzungen zählen insbesondere:
| Pflichtverletzung | Beispiele |
|---|---|
| Zahlungsverzug | Mietrückstände von mehr als zwei Monatsmieten |
| Störung des Hausfriedens | Unzumutbare Belästigung von Nachbarn, z.B. durch Lärm oder aggressives Verhalten |
| Vernachlässigung der Mietsache | Unterlassen von Schönheitsreparaturen, Verwahrlosung der Wohnung |
| Unerlaubte Untervermietung | Untervermietung ohne Zustimmung des Vermieters |
Als Vermieter müssen Sie die Kündigungsgründe konkret darlegen. Eine pauschale Begründung reicht nicht aus. Sammeln Sie Beweise, um Ihre Gründe belegen zu können.
Die Zurückweisung einer Kündigung ist im Mietrecht gesetzlich nicht vorgesehen.
Jede Kündigung sollte einen Widerspruch gegen eine stillschweigende Vertragsfortsetzung enthalten. So vermeiden Sie eine automatische Vertragsverlängerung.
Mieter kündigen wegen Hausverkauf oder Eigenbedarf
Vermieter dürfen Mietern unter bestimmten Umständen kündigen. Dies gilt beim Hausverkauf oder bei Eigenbedarf. Hier erfahren Sie die wichtigsten Regeln und Mieterrechte in solchen Fällen.
Mieter kündigen wegen Hausverkauf
Bei Hausverkauf können Sie eine Verwertungskündigung aussprechen. Diese ist nur zulässig, wenn Sie sonst erhebliche Nachteile hätten. Die Nachteile für Sie und den Mieter müssen abgewogen werden.
Beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses haben Mieter ein Vorkaufsrecht. Dies gilt bei Umwandlung in Eigentumswohnungen. Das Vorkaufsrecht entfällt beim Verkauf an Familien- oder Haushaltsangehörige.
Kündigung wegen Eigenbedarf
Eigenbedarf ist der häufigste Kündigungsgrund. Sie können kündigen, wenn Sie die Räume selbst nutzen möchten. Dies gilt auch für Familien- oder Haushaltsangehörige.
Mieter dürfen bei Härtefällen Widerspruch einlegen. Härtefälle sind schwere Krankheit, hohes Alter oder Schwangerschaft. Der Widerspruch muss fristgerecht erfolgen.
Die Kündigungsfristen hängen von der Mietdauer ab:
| Mietdauer | Kündigungsfrist |
|---|---|
| 0-5 Jahre | 3 Monate |
| 5-8 Jahre | 6 Monate |
| Ab 8 Jahre | 9 Monate |
In Zweifamilienhäusern gilt eine sechsmonatige Kündigungsfrist. Bei Umwandlung in Eigentumswohnungen gibt es Sperrfristen von drei bis zehn Jahren. Vermieter mit mehreren Wohnungen müssen bestimmte Kriterien erfüllen.
Juristische Personen wie GmbHs können nicht wegen Eigenbedarf kündigen. Beachten Sie alle Regeln, um eine rechtmäßige Kündigung auszusprechen.
Wie kann ich einem Mieter kündigen?
Als Vermieter können Sie einem Mieter unter bestimmten Voraussetzungen kündigen. Beachten Sie dabei die gesetzlichen Bestimmungen genau. Es gibt zwei Arten von Kündigungen: die ordentliche und die außerordentliche fristlose Kündigung.
Ordentliche Kündigung durch den Vermieter
Für eine ordentliche Kündigung brauchen Sie einen gesetzlich anerkannten Grund. Dazu gehören Eigenbedarf, erhebliche Vertragsverletzungen oder wirtschaftliche Verwertung der Immobilie.
Die Kündigung muss schriftlich erfolgen. Gründe müssen genau benannt und gesetzliche Fristen eingehalten werden.
Bei einer ordentlichen Kündigung gelten folgende Fristen, abhängig von der Mietdauer:
| Mietdauer | Kündigungsfrist |
|---|---|
| Bis zu 5 Jahren | 3 Monate |
| Bis zu 8 Jahren | 6 Monate |
| Mehr als 8 Jahre | 9 Monate |
Außerordentliche fristlose Kündigung
Eine fristlose Kündigung ist bei wichtigem Grund möglich. Dies gilt, wenn das Mietverhältnis für Sie unzumutbar wird. Gründe können Zahlungsrückstände oder grobe Verletzung von Sorgfaltspflichten sein.
Bei Zahlungsrückständen von zwei Monatsmieten oder grober Verletzung von Sorgfaltspflichten kann eine fristlose Kündigung erfolgen (gemäß § 543 & 569 BGB).
Vor einer Kündigung sollten Sie den Mieter schriftlich abmahnen. Geben Sie ihm die Chance, sein Verhalten zu ändern. Nur bei schweren Verstößen ist eine fristlose Kündigung gerechtfertigt.
Bei erfolgloser Kündigung können Sie eine Räumungsklage erheben (gemäß § 940a ZPO). Der Mieter kann Widerspruch einlegen, was zu einer Sperrfrist führen kann.
Gesetzliche Kündigungsfristen für Vermieter
Als Vermieter müssen Sie gesetzliche Kündigungsfristen beachten. Die Frist hängt von der Mietdauer ab. Längere Fristen oder Kündigungsausschlüsse können vereinbart werden.
| Mietdauer | Kündigungsfrist |
|---|---|
| Bis zu 5 Jahren | 3 Monate |
| Zwischen 5 und 8 Jahren | 6 Monate |
| Mehr als 8 Jahre | 9 Monate |
Diese Fristen schützen Mieter und dürfen nicht verkürzt werden. Sie gelten für Zweifamilienhäuser und Mietwohnungen. Individuelle Vereinbarungen können längere Fristen vorsehen.
Die Kündigung muss rechtzeitig beim Mieter ankommen. Spätestens am dritten Werktag eines Monats sollte sie eintreffen. Verspätete Zustellung kann die Frist verlängern.
Die gesetzliche Kündigungsfrist für eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter beträgt in der Regel drei Monate. Die Frist verlängert sich auf sechs Monate nach fünf Jahren Mietdauer und auf neun Monate nach acht Jahren Mietdauer.
Es gibt auch die außerordentliche fristlose Kündigung. Sie ist nur unter bestimmten Bedingungen erlaubt. Gründe können Zahlungsverzug oder schwere Vertragsverletzungen sein.
Fazit
Eine Mieterkündigung erfordert Vorsicht und Sorgfalt. Das deutsche Mietrecht schützt Mieter umfassend. Eine Kündigung muss gut begründet und formal korrekt sein.
Kündigungsgründe wie Eigenbedarf oder Vertragsverstöße müssen stichfest nachgewiesen werden. Die Kündigungsfristen variieren je nach Mietdauer zwischen 3 und 9 Monaten. Formfehler im Schreiben können die Kündigung unwirksam machen.
Vermieter sollten alle Anforderungen genau einhalten. Persönliche Härtefälle des Mieters können eine Kündigung erschweren. Mit triftigem Grund und fehlerfreiem Schreiben wahren Sie Ihre Vermieterinteressen.
Gehen Sie bei einer Kündigung mit Bedacht vor. Prüfen Sie die Erfolgsaussichten kritisch. Holen Sie bei Unsicherheiten rechtlichen Rat ein.
Mit guter Vorbereitung meistern Sie die Hürden einer Kündigung. So erreichen Sie Ihr Ziel ohne juristische Fallstricke. Im Ernstfall können Sie auch vor Gericht bestehen.